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《东城街道办事处关于印发开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作方案的通知》解读
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发布时间:2021-07-26 11:01
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  《东城街道办事处关于印发开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作方案的通知》经东城街道办事处同意,并于2021年7月22日印发实施,详见《东城街道办事处关于印发开展物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作方案的通知》(东城办〔2021〕43号),现对该文件解读如下:

  一、出台背景

  为进一步规范东城街道物业小区管理活动,全面掌握物业小区公共收益的管理与使用情况,更好维护广大业主合法利益,根据省、市、区各级政府和部门关于进一步加强物业管理工作的文件精神,东城街道结合工作实际,制定《东城街道办事处开展辖区物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治工作方案》。

  二、主要内容

  (一)物业服务企业侵占属于住宅小区业主的共用部分、共用设施设备所产生的公共收益,主要包括:1.住宅小区楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等广告费;2.公共场地、公共道路的车辆停放场地使用费;3.公共场地摆摊、自助售卖机、快递柜等进场费;4.通信基站等设备占地费;5.属于全体业主的会所、幼儿园、游泳池(馆)、健身室(馆)、物业服务用房、架空层等公建配套用房或公共场地的租金收入。

  (二)物业服务企业未按规定分配住宅小区业主公共收益。

  (三)物业服务企业未将住宅小区业主公共收益存入专户(专项维修资金专户、业主大会或业主委员会专户)。

  (四)物业服务企业每季度未将住宅小区业主公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公开公示。

  企业自查阶段

  由街道物业服务中心将住宅小区检查资料清单、公共收益自查明细表、自查自纠情况表、专项治理通知书向各物业企业发放,物业企业签收后,对照整治内容认真就2019年1月1日以来的住宅小区公共收益情况开展自查自纠,将自查自纠结果于7月25日前在小区显著位置向全体业主(住户)公示(公示期应不少于15个工作日),同时以项目为单位将检查资料清单、公共收益自查明细表、自查自纠情况表送至街道物业服务中心。

  基层核查阶段

  1.核查组织安排

  街道组织调查组(或委托第三方审计机构)负责开展全面核查工作,重点核查物业服务企业是否按要求将小区公共收益收支明细在物业服务区域内醒目位置公示、是否将公共收益存入专户、是否按规定分配公共收益、是否侵占小区全体业主的公共收益等问题。

  (1)属前期物业在管尚未成立业委会的小区。物业服务企业将入驻小区以来的公共收益情况汇总公示并报街道物业服务中心,街道物业服务中心和各社区居委会对2020年1月1日至今的公共收益进行核查,2020年之前的公共收益待小区业委会成立后由业委会决定以何形式进行核查,核查材料以此次专项行动物业服务企业上交到街道物业服务中心的材料为准。

  (2)已成立业委会的小区。街道物业服务中心和各社区居委会对2020年1月1日以来的公共收益进行核查,并动员业委会参照本次专项行动核查内容对小区2020年1月1日之前的公共收益进行核查。

  2.资料书面审查

  (1)住宅小区共用部位、共用设施设备经营收入检查。

  在物业公司完成各项收入的申报表的基础上,检查物业公司申报收入是否完整、准确。

  通过物业公司的账册、记账凭证、发票与收据使用情况、台账记录、合同等资料核实住宅小区共用部位、共用设施设备经营收入;结合现场实地勘查情况检查住宅小区共用部位、共用设施设备经营收入是否完整。

  (2)住宅小区共用部位、共用设施设备管理支出检查。

  在物业公司完成支出汇总申报表基础上,检查下列内容:

  ①通过检查合同、发票、资金流水支出的真实性;

  ②判断支出的合理性;

  ③判断该支出是否属于住宅小区共用部位、共用设施设备的经营支出,是否将应属于物业公司的经营支出挤占业主收益;

  ④住宅小区共用部位、共用设施设备的经营支出是否经过业主委员会审批;

  ⑤必要时对重大支出进行追溯检查。

  (3)住宅小区共用部位、共用设施设备经营结余及分配情况。

  ①检查住宅小区共用部位、共用设施设备经营结余资金存储情况,是否存在公款私存现象,结余资金存储利息是否计入业主收益中;

  ②住宅小区共用部位、共用设施设备经营收益分配是否就分配比例进行了书面约定,实际分配是否按书面约定执行。

  3.小区实地核查

  主要进行住宅小区共用部位、共用设施设备检查

  (1)物业公司申报其所服务的住宅小区共用部位与共用设施;

  (2)取得住宅小区勘测报告与公建配套完成通知单,确定非营业与公益性公建设施;

  (3)现场实地勘查,对下列可能产生收入共用部位、共用设施使用情况进行了解与记录:

  ①住宅小区内公建配套房屋租赁情况;

  ②利用公共部位停车位的长期租赁与临时停车情况,对小区采用何种方式对停车进行管理进行了解;

  ③查看小区内广告情况,如电梯桥箱广告、电梯门广告、电子屏广告以及其他广告情况;

  ④了解小区内快递收发情况,是否存在快递柜、是否将公建房屋租赁给菜鸟驿站的行为;

  ⑤电瓶车停放与充电收费情况;

  ⑥贩卖机、旧衣物回收机等第三方设备收费情况;

  ⑦通信公司的机站与配合费收取情况;

  ⑧属于公共设施的小区游泳池、文体设施、会所经营收入;

  ⑨其他,如摆摊设点等临时收入。

  三、出台依据

  《福建省物业管理条例》

  《龙岩市新罗区城市管理局等5部门关于开展新罗区物业服务企业侵占住宅小区业主公共收益专项整治的通知》(龙新城综〔2021〕27号)

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